央行松绑房贷新政已吹暖各地楼市

王露 　　9月30日，市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对首套房贷的认定做了“大尺度”的调整，“认房又认贷”的限贷政策结束，房贷新政被市场认为是一剂猛药，对楼市利好。然而在国庆假期内，各地楼市真的被吹暖了吗？

城市样本1：上海　上海楼市“金九”爽约　市场期待“银十”成色

9月份通常是楼市旺季，但上海今年的“金九”却并没有到来。某机构监控数据显示，从9月8日到10月5日，上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。

那么，在房贷政策“松绑”后，“银十”会来吗？上海房地产业界的观点是“至少会比9月份好”。房贷政策放松后的首个黄金周，上海十一房展会在上海展览中心举行。房展会人气不错，首日观众达3.5万人次，为期四天的展期共吸引超过12万人次参观，超过了去年同期的11万人次。

房展会参展的本地楼盘有88个，大大超过了今年5月的28个，但展会整体仍然胶着，开发商优惠力度非常有限，折扣只有九五折。许多开发商认为，随着房贷政策放松，购房成本下降，开发商不必再给出很大优惠就可以卖房，而看房者仍然观望情绪浓厚。

上海某房地产研究院发展研究所所长表示，10月份的房地产销售将会好于7、8月份，今年第四季度楼市行情比起前三季度将有所好转。该业内人士认为，今年全年的总体数据并不算太差，房贷政策的放松会进一步保证房企今年末的业绩。政策的放松不仅将直接影响到楼市的成交和价格，还将起到风向标的作用。目前国内还有一些城市没有放松限购政策，这些地方将考虑到楼市宏观调控政策逐渐退出的导向，考虑进一步放松限购。

由于银行态度不明朗，房贷政策的放松究竟能给购房者带来多大的好处？房贷政策放松的效应现阶段主要体现在心理层面。很多卖方认为，这是一个官方刺激楼市的信号，因而做出了积极的动作。在受贷款影响较小的高端住宅领域，看多的观点也占了上风。

香港地产商永泰地产和南丰发展近期联手在上海陆家嘴金融开发区开发了一个高端项目尚滨江。据透露，这一项目正是考虑到内地“金九银十”的行情，决定在十一黄金周推出，并在10月份在上海和香港同时开售，售价可能高达12万~12.5万元／平方米。

这两家港企的决策依据并非房贷政策的放松，而是上海楼市高端需求的数据。代理这一项目的第一太平戴维斯对外透露，上海8月份高端住宅新增一手供应量同比下滑38%，成交量却同比上升了7.8%。由于这一项目且租且售，租赁行情也与之密切相关。据透露，上海市内整体住宅的租金维持在每月182元／平方米，而空置率仅10.6%。

开发商方面的思路是，上海高端楼市的数据支撑了10月的行情。如今房贷政策的放松更刺激了买方的出手。德佑地产营运中心副总经理林俊权称，由于很多购房者假期选择出游，十一黄金周的二手房带看量还没有明显的变化，房贷政策放松的效应或许在节后显示出来。“客户入市的意愿和速度有所上升，有一些房东决定涨价。”林俊权说，10月份业绩比9月份有所提升应该是比较确定的。

城市样本2：北京　信贷松绑推动二手房市场 节后成交有望回升

对于十一黄金周的北京楼市而言，国庆节前夜中国人民银行和银监会联合发布的房贷新政无疑是一剂强心针。

中原地产市场研究部数据显示：国庆假期前6天，北京网签数据中，新建住宅为472套，二手房住宅签约38套，合计签约510套，虽然相比2013年同期明显下滑，但优于2012年同期。

“本次央行的松绑虽然未提及降准、降息，但松绑幅度远远超过之前预期的‘认房不认贷’，基本上是之前信贷政策的全面松绑，对市场的信号意义较大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

李毅国庆节假期一天也没能休息，看房的人比预料的要多。“这几日每天的带客量能赶上之前一周的，其中还有很多房子因为业主不在没办法看，不然人会更多。”李毅是北京东四环附近一家中介门店的销售员，而他的同事十一期间基本都在工作。

北京通州区、朝阳区的多家中介门店，虽然是小长假的最后一天，依然有不少购房者前来看房。从目前公布的新政来看，首套房利率优惠释放了一大批改善型客户。“不过，目前对于个人房贷来说，如果资质较好可以拿到的最低利率折扣也就是九折，七折的可能性非常低。”

对此，张大伟表示，目前市场上起码可以增加30%的可购房人群，且恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。“央行信贷松绑政策后，各地市场因为处于假期表现不一，但相比9月份都有不同程度的升温，长假期间，新建商品房、二手房热度都有所提高。但政策的影响还要看后续落地的细则。”

新政颁布以来，二手房市场的看房者多了起来，“这几天我们也接到一些业主的电话，要求提价。”李毅如是说。“从二手房成交价格看，6月的北京成交均价为2.92万元/平方米，7月北京二手房成交均价为2.89万元/平方米，8月成交均价为2.88万/平方米，成交价格在9月依然延续下调，成交均价为2.87万/平方米，跌幅明显收窄，大部分区域已经出现止跌现象。”张大伟指出，随着部分需求入市，整体价格下调速度明显放缓。

经历了数月胶着的二手房市场，能否在新政的刺激下重新活跃起来？从目前十一期间的网签数据来看，表现并不明显。“因为签约滞后的因素，黄金周期间的网签数据并不反映市场一线当下情况，但也体现了整体市场在9月份继续复苏的变化。”张大伟表示，特别是在央行限贷松绑后，北京市场下半年表现将好于上半年，但因为处于恢复期，房企依然以平价走量为主，四季度的主要表现将是量涨价稳。

张大伟进一步补充，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体来看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

城市样本3：济南　楼市升温 近20万套库存考验新政

在新房价格4连跌后，济南的房地产市场，再度遭遇“金九”遇冷的尴尬。限贷政策的松动，似乎成为最后的救命稻草。

此前的7月份，济南的限购政策率先解除。一位知名房企人士预计，在限购和限贷的双重松动之下，济南楼市“银十”的成色将会超过9月份。

不过，有银行信贷人士坦言，每年接近年底，房贷额度都会比较紧张，而新政中房贷利率最低七折，将会影响到银行的利润。

对此，与限购放开相比，房企对银行信贷政策调整更为看重，但在近20万套库存面前，限贷放开前景并不明朗。10月前5日70余套的销量，已基本与7月份持平。

今年7月，济南新建商品房成交12400套，相较于6月的6459套环比猛增92%，相当于上半年月均成交量6689套的近两倍。至于增长原因，主要源于“取消限购”这剂猛药。根据当地房管部门发文，济南是从7月10日起全面放开限购政策。限购取消后仅两天时间（7月10日、11日），济南新房网签量就达到1151套，而6月份前10天的网签总量才1040套。

不过，限购放开后的销量暴增，只是消化了此前积累的刚需，但银行在贷款方面并未放开，致使投资性购房者有心无力。事实上，“繁荣”在一个多月后迅速转冷。进入9月，济南的商品房成交量再次回到限购取消前的状态，同比、环比均出现大幅下降。与此同时，国家统计局数据显示，自5月份以来，济南新建商品住宅价格环比已连续4个月下跌。4个月时间，济南新建的商品住宅价格累计下跌3.6%。

10月1日至6日，济南的住宅成交套数为462套，成交面积为3.8万平方米，其中10月5日成交达到94套。不过，济南房管部门的数据则显示，自7月21日起的6周，济南周均商品房网签量，维持在2000套左右，最低的一周也达到了1970套。

成交量的落差与国庆长假有关，但从购房者心理来看，节日后银行信贷政策的细化，成为各方观望的关键。目前银行尚未有操作细则，预计将在国庆节后执行，房贷利率优惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日，济南二环南路附近一家楼盘负责人介绍，该项目合作银行主要是农行、建行、招行，目前都没有调整贷款政策。

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