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外资看好广州商业地产大手收购多个大Mall

发布时间:2019-10-17 20:04:27 阅读: 来源:快递厂家

今年4月,香港领展房地产投资信托基金以40.65亿元购下西城都荟,而西城都荟的上手持有者基汇资本接盘4年多后大赚15亿元离场。日前,凯德置地以33.06亿元买下乐峰商场持股公司,前持有者保德信基金持货5年也大赚13亿元离场。最近,基汇资本出售西城都荟后,再次购入广州一商业项目。10月28日,基汇资本由戴德梁行牵头,完成了广州大马站商业中心项目的收购,具体交易金额不详。这宗商办物业占地1500平方米,地上总建筑面积1.6万平方米,位于广州越秀北京路商圈,人流密集。

据某地产研究发展部分析认为,近来大宗商业物业整体转让频现,主要原因在于到了投资周期的集中退出节点,基汇资本和保德信基金都是持有大Mall五年左右的时间选择出售套现,符合基金的操作模式。据行业人士粗略估计,根据行规,这些商业地产大单中介会收取“1点佣”,领展出售西城都荟以及凯德置地购入保德信都是由戴德梁行投资部从中撮合,两笔交易或可为戴德梁行带来7000多万元佣金。

文/图:广州日报全媒体记者李凤荷

据分析,2012年以前,广州商业项目的开发商一直良莠不齐,缺乏专业开发团队,项目运营后劲不足。彼时,大量投资基金涌入接手,2012年前后广州出现了一波大宗商业物业整体转让的案例。

例如,2011年10月,信盈集团收购广州市盛塘置业有限公司,旗下“盛唐·世纪广场”为此更名为“信盈城”。之后,海航收购大学城北亭广场,更名为“YH城”。同月底,天河城收购广东置地旗下动漫星城等三项目。2011年年底,越秀地产以9.84亿元将旗下东方宝泰购物广场转让给香港汇港发展集团。

西城都荟前业主

转战收购大马站

西城都荟、乐峰广场是基汇资本、美国保德信房地产基金于2012年分别接手的。今年,广州大宗商业物业整体转让再次频现,符合投资基金“5年投资期”的惯例。

大马站商业中心的原业主为一港资地产公司,该项目开业以来的物业管理公司一直是戴德梁行,此次又由戴德梁行促成物业转手,“近水楼台先得月”。市场观望四五年后,基汇资本是否如愿套现离场。

某地产研究发展部人士认为,这两年港资、国外资本积极接手广州商业项目,反映其看好广州商业市场发展。领展在关于西城都荟的收购公告上表明,“广州市为一线城市,发展成熟,广州市居民的可支配收入不断提升,是一项良好的投资机会”。

另外,领展于11月28日宣布,以230亿港元出售17座商场物业给基汇资本财团,套现资金用于中国香港地区及内地一线城市的新投资机会。

凯德置业也注重广州商业项目的布局。公开资料显示,自2006年进入广州以来,包括此次乐峰广场的收购在内,凯德置业已在广州累计开发运营13个项目,包括5个住宅项目、2个购物中心、5座服务公寓、1个综合开发项目。凯德集团称,广州作为核心城市群的重要组成,凯德在此获得优质项目,将有利于继续深化在一线城市的布局,未来将继续在中国核心城市群物色优质的投资项目,寻找拓展业务布局的机会。

记者“踩场”大马站、西城都荟

商场易主客流如常

记者近日到大马站商业中心、西城都荟现场踩点,查看商场经营情况。

大马站商业中心位于中山五路,在五月花广场东南侧。该项目的南边紧邻正在建设中的景豪坊,一路之隔同样是景豪坊的工地。大马站商业中心一楼最旺的转角位目前为空置,铺位本来有招商信息,目前关键的联系人电话已抹去,该商场目前只有大部分街铺在出租中,商场里面的二线铺未有任何动静。根据该写字楼的“水牌”显示,一楼为商场,二楼为语言学校,3~5楼为餐饮,6楼以上为写字楼。写字楼大部分租客为教辅或语言机构。12~16楼的“水牌”空置,可能暂时没有公司进驻。记者于周日上午11时在此查看大马站的过往客流,大部分市民都是匆匆而过,基本上不会进入一楼的金饰店或其他店铺。大马站商业中心地处北京路步行街和公园前地铁站之间,反而不留客。

西城都荟在基汇资本接手后重新进行业态调整,摩登百货已撤场,陆续已有多个港资零售品牌进驻,一楼较旺的位置也有如迪卡侬的运动品牌开业。被视为一线商场标志的“喜茶”也坐落在一楼街铺位置。记者采访发现,周五晚上三楼餐饮非常旺,基本都要等位,UA影院也基本上满座。周日上午商场负一层则客流不多,可能与顾客起床晚有关。

买卖不破租赁大客“有得留低”

据记者查询两个商业地产大单的交易公告,西城都荟和乐峰广场转让都不是直接的物业转名,而是通过股权收购方式取得物业的控制权。11月28日,新加坡凯德集团宣布以33.607亿元人民币收购广州乐峰广场持有公司的所有股权。今年4月,领展以人民币40.65亿元,向BarrelHoldings(Cayman)Limited收购销售股份及销售贷款,以获得西城都荟物业。而BarrelHoldings(Cayman)Limited背后资本即为基汇资本和摩根士丹利房地产基金。

据某地产研究发展部介绍,物业转名属二手交易,需网签过户,涉及到企业所得税、增值税、土地使用税、印花税的征收。而股权转让涉及到企业所得税、增值税、契税、印花税股权转让的征税。两者征收的税种差不多,不过股权转让可采取“先投资入股,再进行股权转让”的方式,来规避部分税项。以今年4月西城都荟收购案为例,根据领展的上市公告,预扣税托管金额约1亿元,相比直接转名产生的税项低不少。

西城都荟和乐峰广场经过几年经营,如今已成为区域内知名的大型购物中心。据资料显示,在4月出售转手之时,西城都荟出租率达94.1%;乐峰广场在今年11月底转手时出租率更理想,达到96%。

物业买卖有一个定律——买卖不破租赁,相信这些商场里面的租户不会因此而出现变动。而且更有利的一点是,西城都荟和乐峰广场的新东家都是用收购股权的方式取得物业的控制权,这也意味着租赁缔约方并没有发生更改,只不过是控制主体更换而已。

据商业地产人士表示,大型购物中心一般需要主力店来维系人气,这些租客签约一般在10年左右。故此,即使商场“城头变幻大王旗”,这些主力店相信仍“有得留低”。不过,领展和凯德置地都是经营商场的行家里手,也有一群稳定追随的战略合作伙伴,未来或许在广州会出现这些新品牌的身影。对于基金持有的商场而言,若是从一开始就设定5年投资期的话,那么除主力店外,一部分的零售店或小型餐厅签约期一般是3年或5年,随着商场易主,新东家“微调”商场业态的空间依然存在。

领展:大手套现转场收购内地物业

广州日报讯11月28日,领展房地产投资信托基金宣布出售17项物业,并于当日与由基汇资本为首的财团签订协议,总代价为230亿港元。买家是由基汇资本牵头的财团,以230亿港元投得,高于估值约52%,为中国香港地区历来最大额的商铺买卖。业界指出,不排除领展此次高价抛售物业是为了储备充足的“弹药”收购内地一线城市的物业。事实上,领展在内地市场早已有所斩获,且不断拓展在内地市场的版图。

2015年3月,领展以25亿元全面收购北京欧美汇购物中心,这是其在内地的首项物业投资;当年7月,领展与瑞安房地产签订买卖协议,以66.86亿元收购上海“企业天地1号及2号”,这是领展首次涉足内地综合发展物业市场。今年4月,领展以40.65亿元的收购总价将广州的西城都荟收入囊中。

收购内地物业带来的收益显然不菲。上月初,领展宣布截至2017年9月30日止的中期业绩显示,领展在内地的收益总额同比增长38.1%至3.99亿港元,而物业收入净额则按年增长33.6%至3.10亿港元。

领展掌舵人王国龙强调,公司有意收购的资产包括一线城市的社区商场以及甲级写字楼,同时十分看好“大湾区”的发展概念。

凯德收购乐峰

比前任多付13亿

广州日报讯11月28日,凯德集团宣布以33.607亿元成功收购乐峰广场持有公司的所有股权,这是继在广州白云新城打造凯德广场·云尚后,凯德布局在广州的第二个商场。乐峰广场原为中海光大购物中心,是中海橡园国际的商业部分。2012年,保德信房地产投资管理公司以20亿元购得。这次凯德收购,比上手买家多付了13亿元。凯德为何收购乐峰广场,对乐峰广场有何规划?日前,凯德商用中南部区域总经理卢志昇接受记者采访时表示,“基于市场的经济增长和乐峰广场各方面的优秀条件,我们认为本次的收购价是符合市场行情。”

“凯德版”乐峰有什么?

乐峰广场位居广州海珠区的江南西商圈,截至2017年6月,商场出租率超过96%。卢志昇表示,凯德有着成熟的资产运营经验,在选择收购项目时有“秘诀”:“凯德不会盲目地收购,要衡量项目是否能够产生良好的投资回报。每次并购前,都会综合考虑城市经济、项目地段、周边客群、物业现有规划及硬件基础、发展潜力等,评估运营回报率和资产增值潜力,认为乐峰广场所在商圈的外延将进一步扩大,未来仍有较大的增长空间。”

凯德收购后的乐峰会有什么不同?据悉,在“凯德版”的乐峰广场,顾客以往体验到的绚丽多彩将再锦上添花,还能找到更多优质品牌商家的身影,同时将享受到凯德星数字化会员平台的购物优惠和增值服务。乐峰与白云新城核心区的凯德广场·云尚可实现协作共赢和成本分摊,共同利用凯德品牌的规模效应,互相促进。

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